Kira Artışı Hesaplama 2026: TÜFE Oranı ve Yasal Sınırlar
Kira artışı, hem kiracılar hem de kiraya verenler için her yıl yenilenen hukuki ve ekonomik bir hesaplaşmadır. 2026 yılında geçerli kira artış sınırları, TÜFE bazlı hesaplama yöntemi ve tarafların hakları konusunda tüm detayları bu rehberde bulabilirsiniz.
Kira Artışını Düzenleyen Yasal Çerçeve
Kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle düzenlenmektedir. Söz konusu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini serbestçe belirleme hakları, konut ve çatılı işyeri kiralarında çeşitli sınırlara tabidir.
Temel Kural: TÜFE Sınırı
Türk Borçlar Kanunu Madde 344/1 uyarınca konut kiralarında yenilenen kira dönemi için kararlaştırılan artış miktarı, bir önceki kira yılında geçerli olan TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) değerini aşamaz. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa fazlaya ilişkin düzenleme geçersiz sayılır.
%25 Geçici Kira Artış Sınırı (Sona Erdi)
Türkiye'de yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla konut kiralarında aylık artışı %25 ile sınırlandıran geçici uygulama, 1 Temmuz 2023 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren konut kiralarında TÜFE sınırı yeniden geçerli hale gelmiştir.
2026 yılında %25 sınırı uygulanmamaktadır. Geçerli olan kriter, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.
Kira Artış Formülü
Kira artışı hesaplaması şu formülle yapılır:
Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli × (1 + TÜFE Oranı / 100)
TÜFE Oranı Nereden Bulunur?
Kira artışında kullanılacak TÜFE oranı, TÜİK'in (Türkiye İstatistik Kurumu) resmi web sitesinden (tuik.gov.tr) yayımlanan aylık enflasyon verilerinden alınır. Dikkat edilmesi gereken husus, kullanılacak oranın kira sözleşmesinin yenileneceği aydan geriye dönük 12 aylık ortalamasının hesaplanmasıdır.
Örnek Kira Artış Hesabı
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Mevcut aylık kira bedeli | 15.000 TL |
| TÜFE 12 aylık ortalama değişim (örnek) | %38,5 |
| Azami artış miktarı | 15.000 × 0,385 = 5.775 TL |
| Yeni kira bedeli (azami) | 15.000 + 5.775 = 20.775 TL |
Konut ve İşyeri Kira Artışı Farkı
| Özellik | Konut Kirası | İşyeri (Çatılı) Kirası |
|---|---|---|
| Artış sınırı | TÜFE (12 ay ort.) | TÜFE (12 ay ort.) |
| Tarafların artış oranı belirleme serbestisi | TÜFE üzerinde olamaz | TÜFE üzerinde olamaz |
| 5 yıl sonrası hâkim müdahalesi | Var (emsal kira) | Var (emsal kira) |
| Erken tahliye tazminatı | Var | Var |
Beş Yılda Bir Emsal Kira Düzenlemesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin 5 yılı aşması durumunda mahkeme, her yıl için TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu hüküm sayesinde uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli piyasa koşullarına yavaş yavaş yaklaştırılabilmektedir.
Emsal kira bedelinin tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "kira bedelinin tespiti davası" açılması gerekmektedir. Mahkeme bu davada bilirkişi incelemesi yaptırır ve bölgedeki emsal kira değerlerini esas alır.
Kiracı Hakları
- TÜFE sınırını aşan artış taleplerini reddetme hakkı
- Yasal artış sınırını aşan sözleşme hükümlerinin geçersizliğini ileri sürme hakkı
- 5 yıl sonunda emsal kira tespiti davası açma hakkı
- Kiralananın ayıplı olması halinde kira indirimi talep etme hakkı
- Depozito iadesi talep etme hakkı (kira bitiminde)
Kiraya Veren Hakları
- TÜFE oranında artış uygulama hakkı
- Sözleşme şartlarına aykırılık halinde tahliye davası açma hakkı
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye talep etme hakkı
- Beş yıl sonunda emsal kira tespiti davası açma hakkı
- İhtiyaç nedeniyle tahliye talep etme hakkı (belirli koşullarla)
Kira Artışı İhtarnamesi
Kiraya veren, yeni dönem için artırılmış kira bedelini uygulamak istiyorsa kira sözleşmesi yenileme tarihinden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması önerilir. Her ne kadar yasal düzenleme sözlü bildirimi açıkça yasaklamasa da ispat kolaylığı açısından noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilmelidir.
Kira Artışı Yapılmamışsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oran TÜFE'nin altında kalmışsa kiraya veren aleyhine sonuç doğmaz. Ancak belirlenen oran TÜFE'yi aşıyorsa aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir.
Depozito Nedir, Artırılabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu Madde 342 uyarınca güvence (depozito) bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz. Kira bedeli artırıldığında depozito da orantılı olarak artırılabilir; ancak toplamda 3 aylık kira bedeli sınırı korunmalıdır. Nakit depozito miktarı, kiracı adına vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kira artışını kabul etmek zorunda mı?
Kiraya veren TÜFE sınırı içinde kalan artışı tek taraflı uygulayabilir. TÜFE üzerindeki artışlar için kiracının rızası gerekmekte olup rıza olmadan uygulanan aşkın artış geçersiz sayılır.
Kira artışı geriye dönük uygulanabilir mi?
Hayır. Kira artışı ancak yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerlidir. Geriye dönük artış uygulanamaz.
İşyeri kirasında artış daha yüksek olabilir mi?
Hayır. Çatılı işyeri kiralarında da TÜFE sınırı geçerlidir. Taraflar serbestçe daha düşük bir oran kararlaştırabilir; ancak TÜFE üzerinde bir oran belirlenemez.